Rénover une propriété à St Barth suppose de regarder au-delà de son état immédiat. L’intérêt d’un projet de rénovation ne dépend pas seulement des travaux à entreprendre, mais des qualités existantes d’un bâtiment. Villa Kyody, à Marigot, possède des qualités particulièrement intéressantes.
La villa occupe un terrain de 2 597 m² dont la partie arrière est classée en Zone Naturelle. Son architecture aux influences sud-américaines associe arches, terre cuite, bois et volumes généreux. Orientée nord-est, elle s'ouvre sur les collines, l'îlet Tortue et le lagon de Grand Cul-de-Sac. Son salon de plus de 60 m², largement connecté aux terrasses, à la piscine et aux jardins, témoigne d'une conception pensée dès l'origine en relation avec le climat et le paysage.
Kyody permet ainsi d'aborder une question plus large : quels sont les éléments qui comptent réellement lorsqu'on évalue le potentiel d'une villa à rénover à St Barth ?
Rénover sans effacer ce qui fait la valeur.
La rénovation est parfois envisagée selon une équation assez simple : acquérir une maison ancienne, réaliser des travaux et accroitre sa valeur. Dans les faits, les projets les plus intéressants reposent souvent sur une autre logique : partir de fondamentaux qui méritent d'être conservés, puis les adapter aux usages contemporains.
Kyody dispose déjà de plusieurs de ces qualités dont une construction sur deux niveaux, des proportions aujourd’hui peu comparables et une écriture architecturale immédiatement identifiable. L'organisation intérieure peut ensuite évoluer. Comme la salle à manger qui pourrait, par exemple, devenir une troisième chambre. Le projet peut également envisager une quatrième suite ou une nouvelle organisation des espaces extérieurs autour de la piscine.
La maison développe aujourd'hui environ 170 m² de surface habitable. Selon le projet, les règles d'urbanisme en vigueur et l'obtention des autorisations nécessaires, l’augmentation de sa surface est à étudier.
Toutefois, un potentiel constructible n'est pas un droit acquis. Il doit être étudié au regard d'un projet précis, en collaboration avec les professionnels compétents afin d’analyser l’existant, ce qui peut être transformé et ce qui est soumis à autorisation.
Pourquoi une vue préservée peut-elle compter davantage qu'une vue spectaculaire?
Une vue spectaculaire provoque une satisfaction immédiate. Une vue préservée invite à se poser une autre question : qu'en restera-t-il dans dix ou vingt ans ?
Pour un acquéreur, le panorama observé le jour d'une visite ne constitue pas nécessairement une caractéristique pérenne. Une vue s'apprécie donc aussi selon son environnement : la nature des terrains voisins, les possibilités de construction à proximité, l'intimité offerte par le site et la manière dont la maison est intégrée dans le terrain.
Kyody bénéficie de perspectives à 180 degrés sur les collines, l'îlet Tortue et le lagon de Grand Cul-de-Sac. Mais l'un de ses attributs les plus significatifs est plus discret : une partie arrière du terrain est classée en Zone Naturelle non-constructible.
Ce classement ne signifie pas que l'ensemble du panorama est protégé. Il contribue cependant au caractère préservé de l'environnement immédiat et à la tranquillité du site.
Qu'est-ce qui rend une villa de St Barth réellement rare ?
La rareté apparaît lorsque des caractéristiques difficiles à reproduire se retrouvent. Kyody rassemble plusieurs de ces attributs dans un même bien. Proposée à 6 millions d'euros, ce montant invite à dépasser une valeur fondée uniquement sur son état ou le coût de sa rénovation.
Chiffrer une rénovation est naturellement indispensable mais ce montant doit être observé en fonction du résultat obtenu et de ce que l'intervention permet de créer.
La question n'est donc pas seulement :« Combien coûtera sa rénovation ? »
Elle devient aussi :
« Pourrait-on aujourd'hui réunir ailleurs à St Barth les mêmes qualités de terrain, d'implantation, de volumes et d'environnement ? »
C'est souvent à travers cette seconde question que se révèle le véritable potentiel d'une propriété.
Préserver le caractère, adapter les usages
Rénover une villa à St Barth ne signifie pas nécessairement effacer l’existant pour la rapprocher d’une esthétique contemporaine uniforme. À Kyody, les arches, les proportions du séjour, les matériaux et la fluidité entre intérieur et extérieur participent pleinement à l’identité de la maison.
La logique du projet pourrait rester simple : préserver ce qui donne son caractère à la villa, transformer ce qui ne répond plus aux usages contemporains et améliorer son confort.
Cette approche peut répondre aussi bien à la recherche d’une résidence privée qu’à celle d’une propriété destinée, en partie, à une exploitation locative haut de gamme.
À St Barth, certaines qualités ne peuvent pas être recréées
Un projet de rénovation gagne à commencer par l’identification de ce qu’il serait dommage de perdre. Car les équipements évoluent. Les matériaux peuvent être remplacés. Les usages changent. Un terrain, une implantation, une perspective, des proportions ou une architecture singulière sont beaucoup plus difficiles à recréer. À St Barth, créer de la valeur par la rénovation consiste d’abord à reconnaître ce qui est rare puis à le révéler avec justesse.
LES LEVIERS DE VALORISATION
• Architecture de caractère inspirée des haciendas
• Terrain de 2 597 m², dont une partie en zone naturelle
• Vues à 180 ° sur les collines, l’îlet Tortue et le lagon de Grand Cul-de-Sac
• Bâtiment existant sur deux niveaux, permettant de préserver sa hauteur
• Grand salon de plus de 60 m² largement ouvert sur les terrasses
• Surface habitable existante d’environ 170 m² avec possibilités d’évolution jusqu’à environ 300 m², selon les règles d’urbanisme en vigueur et sous réserve des autorisations administratives
• Possibilité d’aménager jusqu’à 4 chambres suivant le projet
• Valorisation des espaces extérieurs autour de la piscine
• Projet adapté à une résidence privée comme à une exploitation locative haut de gamme
Crédits photos ©Juliette Remi
